Ristrutturazioni
edilizie - Che cos'è
L’agevolazione fiscale sugli interventi di ristrutturazione edilizia è
disciplinata dall’art. 16-bis del Dpr 917/86 e consiste in una detrazione
dall’Irpef del 36% delle spese sostenute, fino a un ammontare complessivo delle
stesse non superiore a 48.000 euro per unità immobiliare.
Tuttavia, per le spese sostenute dal 26 giugno 2012 al 31 dicembre 2019 è
possibile usufruire di una detrazione più elevata (50%) e il limite massimo di
spesa è di 96.000 euro.
La detrazione deve essere ripartita in 10 quote annuali di pari importo.
È prevista, inoltre, una detrazione Irpef, entro l’importo massimo di
96.000 euro, anche per chi acquista fabbricati a uso abitativo ristrutturati.
In particolare, la detrazione spetta nel caso di interventi di restauro e
risanamento conservativo e di ristrutturazione edilizia, riguardanti interi
fabbricati, eseguiti da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare e
da cooperative edilizie, che provvedano entro 18 mesi dalla data di termine dei
lavori alla successiva alienazione o assegnazione dell'immobile.
Indipendentemente dal valore degli interventi eseguiti, l’acquirente o
l’assegnatario dell’immobile deve comunque calcolare la detrazione su un
importo forfetario, pari al 25% del prezzo di vendita o di assegnazione
dell’abitazione (comprensivo di Iva). Anche questa detrazione va ripartita in
10 rate annuali di pari importo.
Condizioni per chiedere la
detrazione
I lavori sulle unità immobiliari residenziali e sugli edifici
residenziali per i quali spetta l’agevolazione fiscale sono:
- quelli
elencati alle lettere b), c) e d) dell’articolo 3 del Dpr 380/2001 (Testo
unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia).
In particolare, si tratta degli interventi di manutenzione straordinaria,
restauro e risanamento conservativo e ristrutturazione edilizia effettuati
sulle singole unità immobiliari residenziali di qualsiasi categoria
catastale, anche rurali e sulle loro pertinenze
- quelli
indicati alle lettere a), b), c) e d) dell’articolo 3 del Dpr 380/2001
(manutenzione ordinaria, manutenzione straordinaria, restauro e
risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia), effettuati su tutte
le parti comuni degli edifici residenziali
- quelli
necessari alla ricostruzione o al ripristino dell’immobile danneggiato a
seguito di eventi calamitosi, anche se questi lavori non rientrano nelle
categorie indicate nei precedenti punti e a condizione che sia stato
dichiarato lo stato di emergenza
- quelli
relativi alla realizzazione di autorimesse o posti auto pertinenziali,
anche a proprietà comune
- quelli
finalizzati all’eliminazione delle barriere architettoniche, aventi ad
oggetto ascensori e montacarichi (ad esempio, la realizzazione di un
elevatore esterno all’abitazione)
- quelli
per la realizzazione di ogni strumento che, attraverso la comunicazione,
la robotica e ogni altro mezzo di tecnologia più avanzata, sia idoneo a
favorire la mobilità interna ed esterna all’abitazione per le persone
portatrici di handicap gravi, ai sensi dell’articolo 3, comma 3, della
legge 104/1992. La detrazione compete unicamente per le spese sostenute
per realizzare interventi sugli immobili, mentre non spetta per le spese
sostenute in relazione al semplice acquisto di strumenti, anche se diretti
a favorire la comunicazione e la mobilità interna ed esterna. Pertanto, a
titolo di esempio, non rientrano nell’agevolazione i telefoni a viva voce,
gli schermi a tocco, i computer, le tastiere espanse. Tali beni, tuttavia,
sono inquadrabili nella categoria dei sussidi tecnici e informatici per i
quali, a determinate condizioni, è prevista la detrazione Irpef del 19%
- quelli
di bonifica dall’amianto e di esecuzione di opere volte ad evitare gli
infortuni domestici. Con riferimento alla sicurezza domestica, non dà
diritto alla detrazione il semplice acquisto, anche a fini sostitutivi, di
apparecchiature o elettrodomestici dotati di meccanismi di sicurezza, in
quanto tale fattispecie non integra un intervento sugli immobili (ad
esempio non spetta alcuna detrazione per l’acquisto di una cucina a
spegnimento automatico che sostituisca una tradizionale cucina a gas).
L’agevolazione compete, invece, anche per la semplice riparazione di
impianti insicuri realizzati su immobili (per esempio, la sostituzione del
tubo del gas o la riparazione di una presa malfunzionante). Tra le opere
agevolabili rientrano l’installazione di apparecchi di rilevazione di
presenza di gas inerti, il montaggio di vetri anti-infortunio,
l’installazione del corrimano
- quelli
relativi all’adozione di misure finalizzate a prevenire il rischio del
compimento di atti illeciti da parte di terzi. Per “atti illeciti” si
intendono quelli penalmente illeciti (per esempio, furto, aggressione,
sequestro di persona e ogni altro reato la cui realizzazione comporti la lesione
di diritti giuridicamente protetti). In questi casi, la detrazione è
applicabile unicamente alle spese sostenute per realizzare interventi
sugli immobili. Non rientra nell’agevolazione, per esempio, il contratto
stipulato con un istituto di vigilanza
- quelli
finalizzati alla cablatura degli edifici, al contenimento
dell’inquinamento acustico, al conseguimento di risparmi energetici,
all’adozione di misure di sicurezza statica e antisismica degli edifici.
Oltre alle spese necessarie per l’esecuzione dei lavori, ai fini
della detrazione è possibile considerare anche:
- le
spese per la progettazione e le altre prestazioni professionali connesse
- le
spese per prestazioni professionali comunque richieste dal tipo di
intervento
- le
spese per la messa in regola degli edifici ai sensi del DM 37/2008 - ex
legge 46/90 (impianti elettrici) e delle norme Unicig per gli impianti a
metano (legge 1083/71)
- le
spese per l’acquisto dei materiali
- il
compenso corrisposto per la relazione di conformità dei lavori alle leggi
vigenti
- le
spese per l’effettuazione di perizie e sopralluoghi
- l’imposta
sul valore aggiunto, l’imposta di bollo e i diritti pagati per le
concessioni, le autorizzazioni e le denunzie di inizio lavori
- gli
oneri di urbanizzazione
- gli
altri eventuali costi strettamente collegati alla realizzazione degli
interventi nonché agli adempimenti stabiliti dal regolamento di attuazione
degli interventi agevolati (decreto n. 41 del 18 febbraio 1998).
Gli interventi di manutenzione ordinaria sono dunque ammessi
all’agevolazione solo quando riguardano le parti comuni e la detrazione spetta
ad ogni condomino in base alla quota millesimale.
A chi spetta
Possono beneficiare dell’agevolazione non solo i proprietari o i titolari
di diritti reali sugli immobili per i quali si effettuano i lavori e che ne
sostengono le spese, ma anche l'inquilino o il comodatario. In particolare,
hanno diritto alla detrazione:
- il
proprietario o il nudo proprietario
- il
titolare di un diritto reale di godimento (usufrutto, uso, abitazione o
superficie)
- l’inquilino
o il comodatario
- i soci
di cooperative divise e indivise
- i soci
delle società semplici
- gli
imprenditori individuali, solo per gli immobili che non rientrano fra
quelli strumentali o merce.
Hanno diritto alla detrazione, inoltre, purché sostengano le spese e siano
intestatari di bonifici e fatture:
- il
familiare convivente del possessore o detentore dell’immobile oggetto
dell’intervento (il coniuge, i parenti entro il terzo grado e gli affini
entro il secondo grado) e il componente dell’unione civile
- il
coniuge separato assegnatario dell’immobile intestato all’altro coniuge
- il
convivente more uxorio, non proprietario dell’immobile oggetto degli
interventi né titolare di un contratto di comodato, per le spese sostenute
a partire dal 1° gennaio 2016.
In questi casi, ferme restando le altre condizioni, la detrazione spetta
anche se le abilitazioni comunali sono intestate al proprietario dell’immobile.
La condizione di convivente o comodatario deve sussistere al momento
dell’invio della comunicazione di inizio lavori.
Per coloro che acquistano un immobile sul quale sono stati effettuati
interventi che beneficiano della detrazione, le quote residue del
"bonus" si trasferiscono automaticamente, a meno che non intervenga
accordo diverso tra le parti.
Ha diritto alla detrazione anche chi esegue i lavori in proprio, soltanto,
però, per le spese di acquisto dei materiali utilizzati.
Come e quando
Per usufruire della detrazione, è necessario:
- inviare,
quando prevista, all'Azienda sanitaria locale competente per territorio,
prima di iniziare i lavori, una comunicazione con raccomandata A.R.,
tranne nei casi in cui le norme sulle condizioni di sicurezza nei cantieri
non prevedono l’obbligo della notifica preliminare alla Asl
- pagare
le spese detraibili tramite bonifico bancario o postale, da cui devono
risultare la causale del versamento, il codice fiscale del soggetto
beneficiario della detrazione e il codice fiscale o numero di partita Iva
del beneficiario del pagamento.
Per usufruire della detrazione è sufficiente indicare nella dichiarazione
dei redditi i dati catastali identificativi dell'immobile e, se i lavori sono
effettuati dal detentore, gli estremi di registrazione dell'atto che ne
costituisce titolo e gli altri dati richiesti per il controllo della detrazione.
Occorre, inoltre, conservare ed esibire a richiesta degli uffici i seguenti
documenti (provvedimento del direttore dell’Agenzia delle Entrate
del 2 novembre 2011 - pdf):
- le
abilitazioni amministrative in relazione alla tipologia di lavori da
realizzare (concessione, autorizzazione o comunicazione di inizio lavori).
Se queste abilitazioni non sono previste è sufficiente una dichiarazione
sostitutiva dell’atto di notorietà in cui deve essere indicata la data di
inizio dei lavori e attestare che gli interventi di ristrutturazione
edilizia posti in essere rientrano tra quelli agevolabili
- domanda
di accatastamento per gli immobili non ancora censiti
- ricevute
di pagamento dell’Imu, se dovuta
- delibera
assembleare di approvazione dell’esecuzione dei lavori e tabella
millesimale di ripartizione delle spese per gli interventi riguardanti
parti comuni di edifici residenziali
- in caso
di lavori effettuati dal detentore dell’immobile, se diverso dai familiari
conviventi, dichiarazione di consenso del possessore all'esecuzione dei
lavori
- comunicazione
preventiva contenente la data di inizio dei lavori da inviare
all’Azienda sanitaria locale, se obbligatoria secondo le
disposizioni in materia di sicurezza dei cantieri
- fatture
e ricevute fiscali relative alle spese effettivamente sostenute
- ricevute
dei bonifici di pagamento.
Bonus mobili
Si può usufruire di una detrazione Irpef del 50% per l'acquisto
di mobili e di grandi elettrodomestici di classe non inferiore alla A+ (A per i
forni), destinati ad arredare un immobile oggetto di ristrutturazione.
L'agevolazione è stata prorogata dalla recente legge di bilancio anche per gli
acquisti che si effettueranno nel 2019, ma potrà essere richiesta solo da chi
realizza un intervento di ristrutturazione edilizia iniziato a partire dal 1°
gennaio 2018.
La detrazione va ripartita tra gli aventi diritto in dieci quote
annuali di pari importo ed è calcolata su un ammontare complessivo non
superiore a 10.000 euro.
Per usufruire dell’agevolazione è necessario che la data di
inizio lavori sia anteriore a quella in cui sono sostenute le spese per l’acquisto
di mobili e di grandi elettrodomestici. La data di avvio potrà essere provata
dalle eventuali abilitazioni amministrative o comunicazioni richieste dalle
norme edilizie, dalla comunicazione preventiva all’Asl (indicante la data di
inizio dei lavori), se obbligatoria, oppure, per lavori per i quali non siano
necessarie comunicazioni o titoli abitativi, da una dichiarazione sostitutiva
di atto di notorietà (articolo 47 del Dpr 445/2000), come prescritto dal provvedimento del direttore dell’Agenzia delle Entrate
del 2 novembre 2011 - pdf
Il contribuente che esegue lavori di ristrutturazione su più
unità immobiliari avrà diritto al beneficio più volte. L’importo massimo di
10.000 euro va, infatti, riferito a ciascuna unità abitativa oggetto di
ristrutturazione.
Quali beni
La detrazione spetta per le spese sostenute fino al 31 dicembre
2019 per l’acquisto di:
- mobili
nuovi
- grandi
elettrodomestici nuovi di classe energetica non inferiore alla A+, (A per
i forni), per le apparecchiature per le quali sia prevista l’etichetta
energetica.
A titolo esemplificativo, rientrano tra i mobili agevolabili
letti, armadi, cassettiere, librerie, scrivanie, tavoli, sedie, comodini,
divani, poltrone, credenze, nonché i materassi e gli apparecchi di
illuminazione che costituiscono un necessario completamento dell’arredo
dell’immobile oggetto di ristrutturazione.
Non sono agevolabili, invece, gli acquisti di porte, di
pavimentazioni (per esempio, il parquet), di tende e tendaggi, nonché di altri
complementi di arredo.
Per quel che riguarda i grandi elettrodomestici, la norma limita
il beneficio all’acquisto delle tipologie dotate di etichetta energetica di
classe A+ o superiore, A o superiore per i forni, se per quelle tipologie è
obbligatoria l’etichetta energetica. L’acquisto di grandi elettrodomestici
sprovvisti di etichetta energetica è agevolabile solo se per quella tipologia
non sia ancora previsto l’obbligo di etichetta energetica. Rientrano, per
esempio, fra i grandi elettrodomestici: frigoriferi, congelatori, lavatrici,
asciugatrici, lavastoviglie, apparecchi di cottura, stufe elettriche, piastre
riscaldanti elettriche, forni a microonde, apparecchi elettrici di
riscaldamento, radiatori elettrici, ventilatori elettrici, apparecchi per il
condizionamento.
Nell’importo delle spese sostenute per l’acquisto di mobili e
grandi elettrodomestici possono essere considerate anche le spese di trasporto
e di montaggio dei beni acquistati, purché le spese stesse siano state
sostenute con le modalità di pagamento richieste per fruire della detrazione
(bonifico, carte di credito o di debito.
La realizzazione di lavori di ristrutturazione sulle parti
comuni condominiali consente ai singoli condòmini (che usufruiscono pro quota
della relativa detrazione) di detrarre le spese sostenute per acquistare gli
arredi delle parti comuni, come guardiole oppure l’appartamento del portiere,
ma non consente loro di detrarre le spese per l’acquisto di mobili e grandi
elettrodomestici per la propria unità immobiliare.
L’acquisto di mobili o di grandi elettrodomestici è agevolabile
anche se i beni sono destinati ad arredare un ambiente diverso dello stesso
immobile oggetto di intervento edilizio.
Adempimenti
Per avere la detrazione occorre effettuare i pagamenti con
bonifico o carta di debito o credito. Non è consentito, invece, pagare con
assegni bancari, contanti o altri mezzi di pagamento. Se il pagamento è
disposto con bonifico bancario o postale, non è necessario utilizzare quello
(soggetto a ritenuta) appositamente predisposto da banche e Poste S.p.a. per le
spese di ristrutturazione edilizia.
La detrazione è ammessa anche se i beni sono stati acquistati
con un finanziamento a rate, a condizione che la società che eroga il
finanziamento paghi il corrispettivo con le stesse modalità prima indicate e il
contribuente abbia una copia della ricevuta del pagamento.
I documenti da conservare sono:
- l’attestazione
del pagamento (ricevuta del bonifico, ricevuta di avvenuta transazione,
per i pagamenti con carta di credito o di debito, documentazione di
addebito sul conto corrente)
- le
fatture di acquisto dei beni, riportanti la natura, la qualità e la
quantità dei beni e dei servizi acquisiti.
Lo scontrino che riporta il codice fiscale dell’acquirente,
insieme all’indicazione della natura, della qualità e della quantità dei beni
acquistati, è equivalente alla fattura.
Rispettando tutte queste prescrizioni, la detrazione può essere
fruita anche nel caso di mobili e grandi elettrodomestici acquistati
all’estero.
Per ulteriori informazioni si consiglia di scaricare la
guida dal seguente link