Come Aggiornare la planimetria catastale con il DOCFA dopo la ristrutturazione o una sanatoria di un immobile
Con la variazione catastale il
proprietario di un immobile comunica al Catasto delle variazioni avvenute nello
stato di un immobile. I dati catastali (planimetria, identificativi, titolare
del bene, toponomastica, etc.) vanno modificati tramite la procedura
DOCFA che va presentata online, con l'ausilio di un tecnico abilitato.
Alcuni aggiornamenti possono essere anche presentati gratuitamente direttamente
dai cittadini presso gli uffici del catasto o con procedure informatiche sul
sito dell'Agenzia delle Entrate
I documenti catastali più significativi che riguardano un'unità immobiliare sono:
- Visura catastale: indica da quando e chi sono gli intestatari, quanti sono i vani e la rendita di una singola unità immobiliare
- Planimetria catastale: è il disegno in scala 1:100 o 1:200 che rappresenta l'unità immobiliare. Contiene le principali informazioni tecniche di un un'unità: esposizione, confinanti, destinazioni d'uso degli ambienti, altezze
Questi documenti sono facilmente scaricabili online e gratuitamente dall'intestatario dell'immobile. Sono invece scaricabili a pagamento se vengono richiesti da un altro soggetto.
Quando fare una variazione catastale
Serve per comunicare agli uffici dell'Agenzia del Territorio (Catasto) una modifica sopravvenuta in un immobile. Ad esempio in caso di ristrutturazione di un appartamento, di un ampliamento, di un frazionamento. La variazione catastale è richiesta anche in caso di regolarizzazioni e sanatorie prima di un rogito.
I casi più frequenti in cui bisogna procedere con la rettifica della planimetria sono:
- Per ottenere la conformità catastale prima di un rogito grazie alla presentazione di pratiche in sanatoria (come accertamento di conformità o CILA)
- Modifica della distribuzione di un appartamento dovuta ad una tipica ristrutturazione con spostamento di tramezzi. Ad esempio per la realizzazione di un nuovo bagno, l'eliminazione del corridoio, lo spostamento della cucina.
- Frazionamento o fusione di unità immobiliari. Scorporo di cantine e soffitte
- Cambio di destinazione d'uso. Ad esempio trasformazione di negozio in abitazione, box in cantina, soggiorno in cucina, posto auto in box, etc.
- Ampliamento per piano casa.
- Creazione di nuove superfici come solai, soppalchi, terrazzi praticabili.
- Modifica della toponomastica come indirizzo, nome del proprietario o altri dati presenti nella visura.
L'aggiornamento della planimetria va presentata solo se è stata verificata la regolarità edilizia-urbanistica dell'immobile. Quindi se lo stato di fatto è conforme al titolo edilizio ed al progetto annesso.
Aggiornamento catastale alla fine dei lavori
L'aggiornamento della planimetria catastale va presentata entro 30 giorni dalla fine dei lavori.
Le procedure edilizie prevedono infatti che prima di iniziare i lavori, il proprietario ed il tecnico presentino al comune una comunicazione o una richiesta di autorizzazione come la CILA, la SCIA o il Permesso di Costruire. Successivamente, alla conclusione dei lavori bisognerà aggiornare la planimetria catastale per completare correttamente l’iter amministrativo
La variazione catastale va presentata prima del collaudo e del certificato di fine lavori. Rappresenta inoltre uno dei principali documenti finalizzati anche alla richiesta del certificato di agibilità.
Fine lavori tardiva. Capitava negli anni scorsi che in caso in seguito alla presentazione di DIA per lavori di ristrutturazione interna non venisse presentato il collaudo finale e con esso l'aggiornamento catastale. Purtroppo la normativa edilizia è sempre stata molto complessa e anche tecnici diligenti si sono ritrovati nel passato a non seguire pienamente le indicazioni di norme contraddittorie e complesse.
La presentazione di una planimetria catastale in ritardo rispetto alla fine lavori è soggetta a sanzioni che solo dopo 5 anni vengono prescritti. E' possibile quindi presentare un aggiornamento catastale anche se i lavori sono stati conclusi nel passato.