Comunicazione inizio lavori asseverata (CILA)
Pratica edilizia per lavori di manutenzione straordinaria

Dal 2010 è possibile realizzare gli interventi di manutenzione straordinaria come le tipiche ristrutturazioni di appartamenti con la Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata (CILA)

Quali interventi è possibile effettuare con la CILA

La comunicazione di inizio lavori venne introdotta nel 2010 nel Testo Unico dell'edilizia (Dpr 380/01) per semplificare l'avvio di lavori edilizi da realizzare senza titolo abilitativo ma con una semplice comunicazione da inviare all'ufficio tecnico del Comune, anche in modalità telematica.

Per presentare una CILA è necessario l'ausilio di un tecnico abilitato che deve redigere i disegni di progetto e predisporre l'asseverazione per dichiarare se gli interventi previsti rientrano tra quelli ricadenti nella CILA e se gli stessi rispettano le normative antisismiche, energetiche, antincendio, igienico sanitarie, etc.

Gli interventi subordinati a Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata sono quelli ricadenti nella manutenzione straordinaria e nel restauro e risanamento conservativo senza interventi strutturali.

La definizione di "manutenzione straordinaria" e "restauro e risanamento conservativo" è presente all'Art. 3 del DPR 380

Interventi di manutenzione straordinaria

La Legislazione nazionale permette di presentare la Comunicazione Inizio Lavori se gli interventi ricadono nella manutenzione straordinaria sempre che non vi siano interventi strutturali o non vengano cambiati i parametri urbanistici.

Generalmente i lavori di manutenzione straordinaria sono quelli in cui si determina una nuova distribuzione degli spazi interni senza modifiche delle facciate o dei volumi.

Il tecnico abilitato deve dichiarare di non avere rapporti di dipendenza con l'impresa e con il committente e che gli interventi non prevedono il rilascio di un titolo abilitativo. E' quindi il tecnico a farsi carico della responsabilità di dichiarare se i lavori possono essere realizzati solo con una semplice CILA o se è necessario un’altra procedura amministrativa (come la SCIA o il Permesso di Costruire).

Comunicazione Inizio Lavori Asseverata per la ristrutturazione di un appartamento

La CILA è molto utilizzata per la tipica ristrutturazione" di appartamenti

Il proprietario dell'immobile spesso si trova in difficoltà nel capire quando gli interventi sono compresi nella manutenzione ordinaria o nella straordinaria. In generale quando si cambia la distribuzione degli ambienti con la demolizione e costruzione di tramezzi si ricade in manutenzione straordinaria. Quando si cambiano le finiture ed i rivestimenti in manutenzione ordinaria. Ma non è sempre semplice comprendere, senza una valutazione di un tecnico, in quale tra le due categorie si ricade.

Con la CILA si possono iniziare i lavori il giorno stesso della presentazione al Comune. Nel passato invece, fino al 2010, la pratica necessaria per la ristrutturazione di un appartamento era la DIA (Denuncia Inizio Attività) che obbligava ad attendere 30 giorni prima di iniziare i lavori.

Quando si ristruttura un immobile e si intende usufruire delle detrazioni fiscali bisogna verificare che i documenti amministrativi, tra cui la CILA, siano correttamente compilati. La responsabilità del committente non si limita alla presentazione della CILA ma (molto spesso) comprende anche la nomina di un coordinatore della sicurezza e di un responsabile dei lavori.

Interventi di edilizia libera che si possono realizzare SENZA la CILA

All'Art. 6 comma 1 del DPR 380/01 sono invece indicati gli interventi ricadenti nel campo dell'attività edilizia libera che non necessitano di alcuna comunicazione:

• Manutenzione ordinaria
• Installazione delle pompe di calore aria-aria di potenza termica utile nominale inferiore a 12 Kw
• Interventi volti all'eliminazione delle barriere architettoniche (sempre che non alterino la sagoma dell'edificio e non prevedano la realizzazione di scale ed ascensori)
• Alcune opere per attività di ricerca nel sottosuolo
• I movimenti di terra per attività agricole
• Serre mobili stagionali per attività agricola (non in muratura)
• Le opere dirette a soddisfare obiettive esigenze contingenti e temporanee e ad essere immediatamente rimosse al cessare della necessità e, comunque, entro un termine non superiore a novanta giorni, previa comunicazione di avvio lavori all'amministrazione comunale
• Le opere di pavimentazione e di finitura di spazi esterni
• I pannelli solari, fotovoltaici, a servizio degli edifici fuori dai centri storici
• Le aree ludiche senza fini di lucro e gli elementi di arredo delle aree pertinenziali degli edifici.

La normativa è in continuo aggiornamento, inoltre i comuni e le regioni mantengono delle competenze in materia edilizia e urbanistica. Quindi prima di iniziare dei lavori contatta un tecnico affinchè possa verificare le ultime novità

Quando si può usare la CILA o iniziare i lavori senza alcuna comunicazione

Abbiamo visto come la CILA viene presentata, con l'ausilio di un tecnico abilitato, per opere di manutenzione straordinaria senza modifiche strutturali, cioè tipiche "ristrutturazioni" che prevedono la modifica della distribuzione interna delle stanze.

Non va presentata nessuna richiesta al comune se gli interventi ricadono nella manutenzione ordinaria

Esistono altri due pratiche che autorizzano lavori edilizi:

1. la SCIA (Segnalazione Certificata Inizio Attività): per interventi ricadenti in "manutenzione straordinaria", "restauro e risanamento conservativo" che riguardino le parti strutturali dell'edificio e parte degli interventi ricadenti nella categoria "ristrutturazione edilizia". Le definizioni delle varie "categorie di intervento" sono determinate dall'art. 3 Testo Unico dell'edilizia Dpr 380/01
2. Il Permesso per Costruire: gli interventi di nuova costruzione e di ristrutturazione urbanistica (in parte)

In sintesi possono capitare 4 pratiche:

1. Nessuna comunicazione
2. CILA
3. SCIA
4. Permesso di Costruire

Iniziare e chiudere i lavori

I lavori possono iniziare appena viene consegnata e protocollata la pratica al Comune.

Durante i lavori non bisogna effettuare comunicazioni ulteriori al Comune.

Alla conclusione dei lavori va consegnata la "fine lavori" e nella maggior parte dei casi anche i seguenti documenti tecnici:

• Collaudo a firma di tecnico abilitato
• Variazione catastale DOCFA
• AQE - Attestato di Qualificazione Energetica
• Formulario smaltimento dei rifiuti

Variazione catastale

Va presentata tramite procedura DOCFA la variazione catastale se gli interventi hanno comportato un cambio della distribuzione interna e modifica dei tramezzi interni. La variazione catastale va presentata entro 30 giorni dall'ultimazione dei lavori.

Da Luglio 2010 è infatti obbligatorio prima del rogito verificare e dichiarare la conformità tra lo stato di fatto e i dati catastali dell'immobile. Gli inadempienti sono passibili di importanti conseguenze come la nullità dell'atto.

Sanzioni ed abuso edilizio

Se gli interventi vengono realizzati senza CILA si applica una sanzione amministrativa di 1000 euro.

Ma se gli interventi realizzati non ricadono tra quelli subordinati a CILA c'è il rischio di essere soggeti a responsabilità penale con la demolizione o rimozione dell'abuso, più arresto fino a 2 anni ed una multa fino a 51.645 €

CILA in sanatoria o "per lavori già eseguiti"

In caso di lavori edilizi realizzati nel passato senza comunicazione, è possibile sanare lo stato amministrativo edilizio con una "CILA in sanatoria" o "CILA per lavori già eseguiti" pagando la sanzione di 1000 euro ed i diritti di segreteria. Prima del decreto "Sblocca Italia" pubblicato nell'Autunno 2014, la sanzione era pari a 258 euro.

CILA durante i lavori

La legge prevede inoltre la possibilità autodenunciare i lavori in fase di realizzazione presentando la CILA con una sanzione di 333 euro.

Responsabilità del committente

In caso di lavori edilizi, la responsabilità del committente non si limita alla presentazione della corretta pratica edilizia (CILA, SCIA, Permesso di costruire) ma comprende anche gli obblighi derivanti dal Codice Civile e dal Testo Unico sulla Sicurezza (D.Lgs 81/2008).