Regolarizzare la planimetria catastale di casa quando prima del rogito si riscontra una difformità

Prima dell’atto di compravendita (rogito) di un immobile è necessario verificare la corrispondenza della planimetria catastale con lo stato di fatto, pena la nullità dell’atto. Questa novità legislativa, introdotta il 1 Luglio 2010, ha generato importanti conseguenze per coloro che devono vendere una casa. Numerosi immobili, in particolare appartamenti in condominio, sono stati modificati nel passato senza che il proprietario richiedesse la necessaria autorizzazione o senza provvedere all’aggiornamento della planimetria catastale in seguito agli interventi di modifica della distribuzione interna (spostamento di tramezzi, creazione di nuove stanze e/o bagni). In questi casi bisogna procedere con la regolarizzazione dello stato urbanistico (in comune) e catastale (al catasto). In caso di piccole difformità (come descritto dalla Circ. 02/2010 dell'AdE) è possibile evitare la variazione.

Conformità allo stato di fatto e dichiarazione di un tecnico

Prima di un rogito di un immobile, ma anche in caso di donazione e divisioni, il notaio ha l’obbligo di verificare se lo stato di fatto è conforme ai dati catastali. La verifica concerne principalmente gli intestatari, la toponomastica e la planimetria. La conformità deve essere specificamente dichiarata all’interno dell’atto da parte del venditore e la planimetria catastale va allegata al rogito.

Le conseguenze per una dichiarazione falsa sono importanti e comportano anche la nullità dell’atto. La normativa permette di avvalersi dell’ausilio di un tecnico abilitato che può redigere un attestato di conformità con cui dichiara la rispondenza tra stato di fatto e dati catastali, in questo modo la responsabilità della dichiarazione è sostenuta dal tecnico e non dal venditore né dal notaio.

E' consigliabile verificare la conformità catastale sin dal compromesso per evitare ritardi per aggiornamenti dovuti ad eventuali difformità, in quanto a volte per l'adeguamento dei documenti possono passare anche diversi mesi.

Rogito, situazione catastale ed amministrativa

Relativamente alle verifiche da effettuare prima della compravendita di un immobile, sia da parte del venditore che del compratore, oltre alla situazione ipotecaria va verificata la documentazione urbanistica-edilizia e catastale.

1) Stato urbanistico-edilizio: ogni immobile ha una “legittimità urbanistica” espressa da una licenza edilizia, concessione edilizia o permesso di costruire. E’ importante che lo stato di fatto sia conforme all’ultimo progetto edilizio presentato e protocollato dal comune, nel caso contrario gli interventi sono da considerarsi realizzati in maniera “abusiva o irregolare” cioè non conformi alle leggi che disciplinano gli interventi edilizi (TU DPR 380/01). E' utile specificare che, se le modifiche realizzate nell'immobile, non rispettano le normative edilizie, potrebbe non essere possibile sanare l'irregolarità (o l'abuso) e quindi bisognerà procedere con un "ripristino dello stato legittimato".
Purtroppo in questa situazione si trovano anche proprietari che non hanno effettuato interventi senza autorizzazione ma hanno ereditato lo stato di fatto dal vecchio rogito.

2) Stato catastale: E’ possibile che dal punto di vista urbanistico-edilizio l’immobile sia regolare ma che lo stato di fatto non sia coincidente con la planimetria catastale. La soluzione di questo problema è di norma agevole e comporta solamente una “variazione” presso gli uffici catastali. La variazione catastale può essere giustificata come "esatta rappresentazione grafica", "diversa distribuzione interna" o altre "causali".

E' fondamentale sapere che il disegno catastale "non è probatorio", cioè quello che viene rappresentato nella planimetria catastale non è un'autorizzazione e non rappresenta una legittimità edilizia; mentre il documento amministrativo del comune (Licenza, concessione, permesso di costruire, DIA, Cil, etc) depositato e protocollato rappresenta quello che è stato regolarmente dichiarato ed autorizzato. Per questo prima va verificata la regolarità urbanistica-amministrativa e successivamente quella catastale.

La variazione catastale va presentata dopo che è stata verificata la regolarità urbanistica.

Come regolarizzare lo stato di fatto?

1) Se hai realizzato nel passato degli interventi regolari ma senza modificare la planimetria catastale l’operazione da fare è affidare ad un tecnico abilitato la redazione della “variazione catastale” da consegnare con la procedura DOCFA all’ufficio provinciale dell’agenzia delle entrate (catasto). In alcuni giorni la documentazione catastale sarà pronta per il rogito.

2) Se invece hai realizzato degli interventi senza comunicare o depositare l’autorizzazione al comune oppure hai ereditato una difformità dal vecchio proprietario la situazione è più complicata e la soluzione dipende da diversi fattori: bisogna conoscere quando sono stati effettuati i lavori e in cosa sono consistiti ricercando i vecchi titoli abilitativi (concessione, licenza edilizia, etc).